Die Mietkaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter in erster Linie als Sicherheit. Sie verhindert, dass er auf Schäden in der Wohnung und ausbleibenden Mietzahlungen sitzen bleibt. Auch für Mieter ist sie eine Sicherheit, um im Notfall ein Back-up zu haben und nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu gelangen.

Die Mietkaution ist gesetzlich nicht definiert. Sie wird im Mietvertrag in einer Klausel festgehalten. Vermieter können also selbst entscheiden, ob sie eine Mietkaution als Sicherheit erheben oder nicht. In den meisten Fällen machen Vermieter aber von der Möglichkeit Gebrauch.

Wichtig: Nachdem der Mietvertrag unterzeichnet worden ist, können Vermieter keine Kaution mehr fordern. Diese muss bereits im Mietvertrag festgehalten worden sein.

Das Gesetz begrenzt die Höhe der Mietkaution. Danach darf die Sicherheit drei Monatskaltmieten nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die drei Monatsmieten gelten ohne Betriebskosten und Abschlagszahlungen.

Natürlich kann der Vermieter die Mietkaution niedriger ansetzen. Häufig wählen Vermieter zwei Monatskaltmieten als Sicherheit. Fordert der Vermieter mehr als drei Monatskaltmieten, können Sie ihn auf die gesetzlich vorgeschriebene Höchstfrist hinweisen.

Übrigens: Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution nachträglich zu erhöhen – auch nicht, wenn die Miete steigt. Es gilt das, was im Mietvertrag festgehalten wurde.

Der Mieter muss die Mietkaution nicht auf einmal bezahlen. Er ist dazu berechtigt, die Sicherheit in drei gleichen Raten abzuzahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die erste Teilzahlung der Mietkaution ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig – und auch erst dann. Fordert der Vermieter die Kaution vorab, können Sie die vorherige Zahlung verweigern. Die weiteren Raten müssen mit den direkt darauffolgenden Monatsmieten beglichen werden. Sie haben also ab Mietbeginn drei Monate Zeit, die Kaution zu überweisen.

Weigert sich Ihr Vermieter, eine Ratenzahlung zu akzeptieren, weisen Sie ihn freundlich auf die gesetzliche Möglichkeit hin.

Wichtig: Zahlen Sie die Kaution nicht oder sind Sie mit mindestens zwei Raten in Rückstand, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB).

In der Regel überweisen Sie die Kautionssumme auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters. Auch in bar kann die Kaution gezahlt werden. Beide Fälle nennen sich (irritierenderweise) Barkaution. Geben Sie dem Vermieter das Geld in bar, denken Sie daran, sich die Summe quittieren zu lassen.

Daneben gibt es auch die Möglichkeit, dass ein Bürge für die Sicherheit des Mieters einsteht. Der Vermieter erhält dann statt der Kautionssumme eine Bürgschaftserklärung. Er kann die Bürgschaft als Mietsicherheit aber auch ablehnen.

Der Vermieter überweist die Kaution des Mieters in der Regel auf ein Kautionskonto. Er ist verpflichtet, das Geld verzinst anzulegen. Dabei ist wichtig, dass er das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegt und verzinst. Denn die Zinsen stehen bei Rückzahlung der Kaution nach Mietende dem Mieter zu. Auch können Sie für die Mietsicherheit selbst ein Kautionskonto eröffnen.

Es gibt verschiedene Optionen, wie das Geld angelegt werden kann. Dazu zählen das Mietkautionskonto, das Tagesgeldkonto und ein Mietkautionsdepot. Alle Anlagearten haben eins gemein: Vermieter und Mieter müssen sich einig darüber sein, wie das Geld angelegt werden soll.

• Sparbuch:

  Häufig wird als Mietkautionskonto das Sparbuch gewählt. Eröffnen Sie als Mieter ein solches, wird eine Pfändung zugunsten des Vermieters ausgestellt. Daneben besteht die Möglichkeit, ein Mietkautionskonto mit Sperrvermerk zu eröffnen. Die Bank weiß dann, dass Abbuchungen nur mit Zustimmung sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter möglich sind.

• Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonto:

  Auch kann das Geld auf ein Girokonto oder ein Tagesgeldkonto eingezahlt werden. Die Zinsen sind beim Tagesgeldkonto meist höher als beim Sparbuch.

  Ebenso ist die Einzahlung auf ein Festgeldkonto möglich. Teils sind die Zinsen höher als bei einem Tagesgeldkonto. Der Nachteil besteht für den Vermieter allerdings darin, dass er erst ab Ablauf einer bestimmten Frist auf die hinterlegte Summe zugreifen kann. Manche Banken bieten Tagesgeldkonten schon mit einer Frist von sechs Monaten an. Je länger die Frist ist, desto höher sind die Zinsen, die auf das hinterlegte Geld gezahlt werden. Eröffnen Sie als Mieter ein solches Konto, wird auch dieses zugunsten des Vermieters verpfändet.

• Mietkautionsdepot:

  Vermieter und Mieter können sich auch darauf einigen, die Mietkaution in Aktien oder ETFs anzulegen. ETFs sind börsengehandelte Indexfonds, also eine Sammlung von Wertpapieren. Diese zielen darauf ab, die Wertentwicklung eines Index wie beispielsweise des DAX nachzubilden und damit die gleiche Rendite zu erzielen.

  Mit Aktien und ETFs gibt es die Chance, durch die Mietkaution höhere Erträge zu erzielen als mit einem Spar-, Tagesgeld- oder Festgeldkonto. Allerdings sollte diese Form nur gewählt werden, wenn die Kautionssumme entsprechend hoch und das Mietverhältnis von einiger Dauer ist.

  Die erzielten Erträge stehen laut Gesetz dem Mieter zu. Das Amtsgericht Köln entschied in einem Fall, dass zu den Erträgen bei Aktien auch Kursgewinne zählen (Az: 203 C 199/21).

• Mietkautionsversicherung

  Bei einer Mietkautionsversicherung müssen Sie als Mieter an die Versicherung Geld dafür zahlen, dass diese im Falle eines Schadens oder Mietausfall für Sie einspringt. Durch die weiteren Kosten ist eine Mietkautionsversicherung eine teure Option für den Mieter.

Vermieter müssen die Kaution zurückzahlen, wenn das Mietverhältnis endet. Sie bekommen dann die hinterlegte Kaution plus der darauf entstandenen Zinsen ausgezahlt.

Wie lange der Vermieter für die Rückzahlung Zeit hat, ist aber im Gesetz nicht geregelt. Die Gerichte erkennen meist eine Frist von bis zu sechs Monaten nach Mietende an. In Ausnahmefällen kann der Vermieter die Kaution aber bis zu einem Jahr nach Mietende einbehalten. Dieser Zeitraum ist dafür gedacht, dass der Vermieter offene Posten (z. B. Schäden an der Wohnung, ausstehende Mietzahlungen) prüfen kann.

Gut zu wissen: Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Auszug. So steht es in § 548 BGB. Allerdings hat der BGH nun entschieden, dass Vermieter auch nach Ablauf dieser Frist den Schaden mit der Kaution verrechnen können (Az: VIII ZR 184/23). Dass Vermieter sich nun stets viel Zeit mit der Verrechnung der Kaution wegen Schäden an der Wohnung lassen können, geht aus dem Urteil allerdings nicht hervor. Es kommt wohl auf den Einzelfall an.

Zahlt Ihr Vermieter die Kaution auch nach der Frist nicht, können Sie ihn zur Rückzahlung auffordern. Dies können Sie auch schon vorsorglich zum Ende des Mietvertrages tun. Fordern Sie Ihren Vermieter am besten schriftlich zur Rückzahlung auf. Auf unserer Seite finden Sie das dafür kostenlose Formular Rückforderung Mietkaution.

Reagiert Ihr Vermieter auch auf Ihre Aufforderung hin nicht, nutzen Sie den Mietkaution-Service von unserem Kooperationspartner Suitcase GmbH. So holen Sie sich Ihre Kaution schnell und unkompliziert zurück.

Hat der Vermieter seinerseits Ansprüche gegen Sie aus dem Mietverhältnis, kann er die Kaution ganz oder teilweise dafür einbehalten. Diese Ansprüche sind denkbar:

• Mietausfall

• Betriebskosten

• Schäden an der Wohnung

Steht die Abrechnung über die jährlichen Betriebskosten noch aus, kann der Vermieter einen Teil der Kaution für eventuelle Nachzahlungen einbehalten – und dies auch länger als sechs Monate. Dafür muss er sich aber an den Nachzahlungen der Betriebskosten aus den Vorjahren orientieren. Die Gerichte gehen davon aus, dass eine Summe in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen der Betriebskosten rechtens ist.

Bei Schäden an der Wohnung ist es wichtig zu unterscheiden, ob diese schon bei Auszug dem Vermieter bekannt gewesen sind. Ist dies der Fall, muss er Sie auf die Schäden hinweisen und Ihnen mit einer Frist die Möglichkeit geben, diese zu beseitigen. Er darf dann die Kaution oder einen Teil davon vorsorglich einbehalten, bis Sie die Schäden beseitigt haben. Zu solchen Schäden zählen unter anderem Flecken an den Wänden oder Beschädigungen am Fußboden. Auch nicht richtig verputzte Löcher in der Wand gehören dazu.

Beachten Sie, dass Sie auch nur dann Schönheitsreparaturen ausführen müssen, wenn Sie die Wohnung renoviert übernommen haben. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie beim Auszug auch nicht streichen. Der Vermieter kann Ihnen nicht die Kosten für die Malerarbeiten in Rechnung stellen.

Auch ist abzugrenzen zwischen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung und Mängeln beziehungsweise Schäden. Zu ersterem zählen solche Dinge, die zwangsläufig mit dem Bewohnen einer Wohnung einhergehen wie beispielsweise die Erneuerung einer mitvermieteten Duschwanne nach mehreren Jahrzehnten Wohnzeit oder kleinere Kratzer oder Dellen im Parkett. Brandspuren oder Wasserschäden durch übermäßiges Putzen gelten dagegen als Mängel. Für diese muss der Mieter aufkommen.

Die Mietkaution hat im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eine wichtige Funktion. Sie dient als Sicherheit für den Vermieter, etwa bei Schäden an der Wohnung oder Mietrückständen. Doch jede Sicherheit hat ihre Grenzen: Maximal darf der Vermieter drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen. Und: Er muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinst anlegen. Dabei gibt es viele verschiedene Optionen (Mietkautionskonto, Tagesgeld, ETF, etc.).

Nach dem Mietende bekommen Sie die Kaution innerhalb von sechs Monaten – in Ausnahmefällen bis maximal ein Jahr – zurück. Einbehalten darf der Vermieter die Kaution nur bei Mietausfall, ausstehenden Betriebskosten oder Schäden an der Wohnung. Bei Streitigkeiten sind wir für Sie da – nutzen Sie den Mietkaution-Service von Suitcase für eine schnelle und faire Lösung.