Wann bekomme ich die Mietkaution zurück?

Eine Mietkaution ist mittlerweile überall üblich. Und das, obwohl es eigentlich keine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution gibt. Allerdings können die Vertragsparteien untereinander vereinbaren, dass die/der neue Mieter:in eine Sicherheit für Mietrückstände oder Schäden an der Mietsache leistet. In § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht dazu:

„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Damit legt das Gesetz auch die maximale Höhe der Mietkaution fest. In Fällen, in denen Mieter:innen mehr als drei Monatskaltmieten als Mietkaution bezahlt haben, können sie die Differenz zurückverlangen.

Auch der zweite wichtige Streitgrund in Bezug auf die Mietkaution wird in § 551 BGB geklärt. Hier besagt Absatz 3:

„Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“

Zwar können die Vertragsparteien eine andere Anlageform wählen, der Klassiker bleibt aber das Sparbuch. Wichtig ist bei der Anlage der Mietsicherheit, dass das Geld nicht auf ein Privatkonto der Vermieterin oder des Vermieters überwiesen wird. Im Falle einer Insolvenz landet die Mietsicherheit in der Insolvenzmasse und ist für Mieter:innen nur schwer wiederzuerlangen.

Die Mietkaution muss grundsätzlich verzinst werden. Die Zinsen – und auch die Zinseszinsen – stehen der/dem Mieter:in zu. Das gilt zumindest dann, wenn der Mietvertrag nach dem Jahr 1983 geschlossen worden ist. Klauseln in jüngeren Mietverträgen darüber, dass die Kaution nicht zu verzinsen ist, sind unwirksam (BGH-Beschluss Az: VIII ZR 92/17).

Rückblick: Die Pflicht zur Verzinsung von Mietkautionen besteht erst seit etwas mehr als 40 Jahren. Bis etwa 1970 wurde die Verzinsung von Mietkautionen kaum diskutiert. Erst danach wurden die Forderungen danach lauter.

1980 ordnete der Gesetzgeber die Verzinslichkeit von Mietkautionen an – dies aber zunächst nur für Sozialwohnungen. Erst rund zwei Jahre später, 1982, wurde die Verzinsung für alle Wohnungen im Gesetz festgelegt. Die Regelung trat 1983 in Kraft.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich die Frage, wann und wie die Mietsicherheit an Mieter:innen zurückgezahlt wird. Haben Vermieter:innen keine Ansprüche aus dem Mietvertrag, beispielsweise durch offeneNebenkosten, Mietschulden oder Schäden an dem gemieteten Haus oder der Wohnung, müssen sie die Kaution vollständig zurückgeben – plus der entstandenen Zinsen.

Für die Rückzahlung der Mietkaution haben Vermieter:innen etwas Zeit. Wie lange genau, ist nicht gesetzlich festgelegt und wird von den Gerichten unterschiedlich entschieden. Meist wird von drei bis sechs Monaten, nachdem man ausgezogen ist, ausgegangen.

Bei der Frist für die Rückzahlung der Mietkaution wird auf den Einzelfall abgestellt. Es kann zum Beispiel sein, dass eine fehlende Betriebskostenabrechnung noch auf sich warten lässt.

Übrigens: Wegen noch ausstehender Betriebskosten dürfen Vermieter:innen nicht die gesamte Mietkaution zurückbehalten. Das Amtsgericht Hamburg (Az: 47 C 1373/95) ging in einer Entscheidung im Jahr 1997 davon aus, dass Vermieter:innen für Nachzahlungen maximal drei bis vier Monate Vorauszahlung einbehalten dürfen.

Die Einbehaltung ist auch nur dann rechtens, wenn davon auszugehen ist, dass eine Nachforderung tatsächlich fällig wird (BGH, Az: VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn sich aus den vorherigen Abrechnungen ein Plus für Mieter:innen ergab. Dann muss die/der Vermieter:in konkret darlegen, warum sie oder er von einer Nachforderung ausgeht.

Zwar haben Vermieter:innen für die Abrechnung der Betriebskosten zwölf Monate Zeit. Für die Berechnung bei Abzug der Mietkaution bleibt ihnen aber weniger. Das Amtsgericht Ahrensburg (Az: 46 C 943/06) entschied, dass sie dies tun müssen, sobald es ihnen möglich ist.

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Zahlt Ihnen Ihr(e) Vermieter:in die Kaution nach Auszug nicht zurück, sollten Sie diese(n) zunächst freundlich auf die noch offene Kaution hinweisen. Als Zeitraum sollten Sie ihr/ihm sechs Monate Zeit geben. Auch ein Jahr nach dem Auszug wäre vertretbar.

Übrigens: Der Anspruch auf Erhalt der Kaution verjährt drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet worden ist. (Ehemalige) Mieter:innen sollten mit der Rückforderung der Mietkaution also nicht zu lange warten.

Fordern Sie Ihre(n) Vermieter:in dann schriftlich auf, um einen Beweis für die Aufforderung zu haben. Versenden Sie dazu den Brief per Einschreiben mit Rückschein. Setzen Sie darin eine Frist von zwei bis vier Wochen.Führen Sie darin das Ende des Mietvertrages auf und verweisen Sie auf das Übergabeprotokoll. Daraus ergibt sich, dass es keine Ansprüche wegen Schäden an der gemieteten Wohnung oder dem Haus, die über reine Gebrauchsspuren hinausgehen, gegen Sie gibt. Weisen Sie sie oder ihn auch schon darauf hin, dass Sie rechtliche Schritte einleiten werden, wenn sie oder er nicht reagiert.

Sollte Ihr(e) Vermieter:in innerhalb der Frist nicht reagieren, schalten Sie einen Anwalt/eine Anwältin für Mietrecht ein.

Sie können die Kaution dann gerichtlich einfordern. Dafür ist wichtig, dass Sie den Beleg für das Aufforderungsschreiben sowie Überweisungsbelege und den Mietvertrag parat haben. Dann stehen die Chancen gut, dass Sie die Kaution zurückerhalten werden.